Expertim Fiduciaire - expert comptable du patrimoine immobilier

« Seuls ceux qui osent s’accordent le droit de réussir. » Jacques Audiberti

Expertim fiduciaire Edito de la  direction

Puisque le dernier jour de janvier n’est pas encore là, il est encore temps de vous apporter nos vœux pour 2018.
Que la santé vous apporte l’énergie de réaliser vos rêves,
Que vous sachiez profiter de chaque moment petit ou grand
Et que vous puissiez tirer de la force dans toute l’affection qui vous entourera et que vous redistribuerez
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L’ensemble de l’équipe est sur le pont pour cette 13ème période fiscale !

Demandes de remboursement de TVA, clôtures des comptes annuels et aide à la déclaration de revenus s’enchainent pour arriver jusqu’à vous.

N’oubliez pas que vous pouvez utiliser notre ligne téléphonique QUALITÉ au
02 52 59 72 72 et/ou l’adresse de messagerie dédiée qualite@expertim-fiduciaire.fr si vous avez un besoin/des remarques.

Notre site internet s’est enrichi d’une nouvelle page pour adresser vos demandes aux services concernés : www.expertim-fiduciaire.fr/questions-pratiques

Cette page vient en complément de notre foire aux questions recensant les questions les plus posées au démarrage de l’activité www.expertim-fiduciaire.fr/faq

Le règlement de nos honoraires par prélèvement est désormais possible, n’hésitez pas à nous contacter pour la mise en place à info@expertim-fiduciaire.fr.

Yves BERNARD – Président – Expert-comptable
Gaëlle MOURAD – Directrice déléguée – Expert-comptable

Expertim fiduciaireINFO FLASH DERNIÈRE MINUTE : RÉGIME MICRO BIC vs RÉEL SIMPLIFIÉ BIC et LOCATION MEUBLÉE – LOI DE FINANCES 2018

 

expertise fiscalité LMNPLa loi de finances pour 2018 comporte certaines mesures susceptibles d’affecter la situation comptable et fiscale des loueurs en meublé.

La première de ces mesures a pour but d’augmenter, de façon très significative, les seuils des régimes micro BIC. Ainsi, le montant du chiffre d’affaires hors taxes permettant l’application du régime micro BIC est le suivant :

- Location meublée : 70.000 €,
- Chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés, gîtes classés : 170.000 €.

Il importe de rappeler que les personnes qui relèvent du régime micro BIC sont dispensées d’un certain nombre d’obligations déclaratives et comptables.


Le montant du résultat imposable des personnes relevant du régime micro BIC est déterminé par la prise en compte d’une évaluation forfaitaire du montant de leurs frais, charges et amortissements, étant rappelé que :

- Pour les loueurs de meublé de tourisme et exploitants de gîtes classés et chambres d’hôtes, qui relèvent du grand seuil (170.000 €), ce pourcentage est fixé à 71 %,
- Pour les loueurs en meublé, qui relèvent du seuil de 70.000 €, ce pourcentage est fixé à 50 %.

Ainsi, un certain nombre de contribuables qui relevaient, jusqu’à présent, d’un régime réel d’imposition risquent de se trouver désormais placées sous le régime micro BIC du simple effet du rehaussement des seuils.

La seconde modification, dont les conséquences ne doivent pas être sous-estimées, tient au découplage du régime micro BIC et de la franchise en base de TVA. Il importe, à cet égard, de rappeler que, jusqu’à présent, les personnes qui entendaient faire valoir des droits à déduction en matière de TVA, devaient, lors de la souscription de leur déclaration d’existence, renoncer au régime de la franchise en base prévu à l’article 293 B du Code Général des Impôts et opter, corrélativement, pour un régime réel d’imposition. Il n’était pas, en effet, possible, d’avoir la qualité d’assujetti et de relever, simultanément, du régime micro BIC.

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La décorrélation du régime micro et de la franchise en base de TVA aura pour conséquence d’autoriser des personnes, qui exercent l’activité de loueur en meublé assujettie à la TVA, ou d’exploitant para-hôtelier, à relever du régime micro BIC tout en ayant la qualité d’assujetti à la TVA.

Cette possibilité n’est, toutefois, pas offerte lorsque les intéressés exercent l’activité locative par l’intermédiaire d’une société relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (SARL de famille / société en nom collectif), étant toutefois rappelé que la loi Sapin 2 autorise désormais les EURL à relever du régime micro BIC, sous réserve, toutefois, qu’elles respectent les conditions de seuils prévues par la loi.

Il convient de préciser que le relèvement des seuils du régime micro BIC s’applique également au régime de l’auto-entrepreneur.

S’agissant des loueurs en meublé, il n’est toutefois pas certain que le choix de se placer sous le régime micro BIC s’avère pertinent, dès lors que la simple comptabilisation des amortissements permet de neutraliser, au plan fiscal, environ 70 % du montant des loyers.

Ce pourcentage de neutralisation s’avère, en effet, dans la majorité des cas, plus favorable que l’abattement forfaitaire de 50 % prévu par la loi (article 50.O du Code Général des Impôts).

Un exemple chiffré permet d’illustrer ce point :

§ Valeur vénale du bien : 1.200.000 €
§ Valorisation (estimative) du terrain (non amortissable) : 1.200.000 x 15 % = 180.000 €
§ Base amortissable : 1.200.000 – 180.000 € = 1.020.000 €
§ Dotation annuelle aux amortissements estimée : 1.020.000 € x 3,33 % = 33.966 €
§ Hypothèse de rentabilité locative annuelle de 4 % : 1.200.000 € x 4 % = 48.000 € (loyers annuels)
§ Taux de neutralisation fiscale des loyers par les amortissements : 33.966 € / 48.000 € = 71 %

Il importe de noter que ces dispositions entrent en vigueur à compter de l’imposition des revenus de l’année 2017.

Il est important, dès lors, de ne pas s’orienter spontanément vers le régime micro BIC au motif que celui-ci autorise, désormais, l’assujettissement à la TVA. En effet, l’abattement forfaitaire prévu par la loi s’avère, dans la majorité des cas, moins favorable que l’avantage offert, au plan fiscal, par la comptabilisation et la déduction des amortissements.

Les perspectives de l’activité de location meublée sont aussi à prendre en compte
- Le choix de régime est fait pour une année sans possibilité de changement avant le 1er février de l’année suivante pour l’année suivante : si vous avez choisi d’être au régime micro-BIC en 2019 au vu de votre activité 2018 et que finalement en fin d’année 2019 vous réalisez des travaux, vous ne pourrez rebasculer dans un régime réel qu’à compter du 1er février 2020 pour 2020 sans pouvoir retenir le détail des travaux engagés.
- En cas d’investissement à CT/MT/LT : pour les raisons exposées ci-dessus, le risque est de ne pas pouvoir retenir ni les frais d’acquisition, ni les couts d’emprunts pour leur valeur réelle.
- Perte des amortissements écartés en stock en cas de retour à un régime micro-BIC

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regime micro-bic

La dernière question qui mérite d’être évoquée est celle de l’option à exercer pour relever d’un régime réel d’imposition.

Il y a lieu, à cet égard, de préciser qu’un délai d’option particulier est accordé aux contribuables qui entendent se placer sous un régime réel d’imposition alors qu’ils y étaient soumis de plein droit avant rehaussement des seuils. Les intéressés pourront exercer l’option - de façon dérogatoire - dans le délai de dépôt de la déclaration n° 2031-SD, soit au plus tard le 03 mai 2018.

Les autres contribuables, ayant déjà opté pour un régime réel auparavant, devront à l’inverse formaliser leur éventuel souhait de retour au régime micro-BIC avant le 1er février 2019 pour l’appliquer en 2019.

L’ensemble des clients EXPERTIM FIDUCIAIRE clôturant leurs comptes au 31/12/2017 bénéficiera, sans supplément d’honoraires, d’une appréciation sur son dossier afin de vérifier

- si l’option au régime réel peut être à formuler avant le 3/5/2018 pour s’appliquer dès les revenus 2017 (un courrier d’option sera adressé au client à cet effet),
- si le souhait de retour au régime micro-BIC peut être à formuler avant le 1er février 2019. Dans ce cas, l’expert-comptable conviendra d’un rendez-vous téléphonique afin de connaître les perspectives de l’activité de location meublée et de les intégrer à la réflexion avant de proposer la démarche adéquate.

Cette démarche d’appréciation sera intégrée ensuite à toutes les clôtures de comptes annuels de nos clients, sans supplément d’honoraires.

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Expertim fiduciaireLE SAVIEZ-VOUS ? COTISATION SOCIALE PUMa

La protection universelle maladie (PUMa) est entrée en vigueur le 1er janvier 2016.

expertise fiscalité LMNPAinsi, toute personne qui travaille ou réside en France de manière stable et régulière a droit à la prise en charge de ses frais de santé à titre personnel.

Si vous étiez redevable de la cotisation au titre de la CMU de base, vous n'avez aucune démarche à effectuer. Vos droits à la prise en charge des frais de santé sont maintenus. Certains bénéficiaires de la protection universelle maladie sont redevables d'une cotisation annuelle dite « spécifique».

Une circulaire interministérielle du 15 novembre 2017 détaille le champ des redevables, les modalités de calcul et de recouvrement de cette cotisation subsidiaire maladie de 8 %.

Personnes redevables de la cotisation subsidiaire maladie

Toute personne bénéficiaire de la prise en charge de ses frais de santé, et qui ne perçoit pas de revenus de remplacement, peut être amenée à contribuer au financement de l’assurance-maladie en fonction de sa situation. Ainsi, les "personnes inactives ou dont les revenus d’activités sont trop faibles pour que leurs cotisations sur ces revenus puissent être considérées comme suffisantes" doivent cotiser sur leurs revenus du patrimoine.

Les personnes redevables de la cotisation sont identifiées à partir des données transmises par l’administration fiscale sur la base des éléments de revenus pris en compte pour l’impôt sur le revenu.

Sont redevables d'une cotisation annuelle, les personnes :

- qui ne perçoivent pas de revenus d'activité ou dont les revenus tirés d'activités professionnelles exercées en France sont inférieurs à 10% du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS : 39 732 € pour 2018) soit pour 10% : 3 973 €) ;
- et dont les revenus du capital sont supérieurs à 25 % du PASS (soit 9 933 € pour 2018) éventuellement majorés des moyens d’existence et éléments de train de vie (les modalités d’évaluation doivent être fixées par un décret à paraitre).

Cette cotisation est individuelle : elle est due par chaque assuré à titre personnel sur ses revenus. Ainsi dans le cas d’un foyer fiscal composé de deux personnes inactives, deux cotisations sont dues sur des revenus distincts.

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Personnes exonérées de la cotisation subsidiaire maladie

expertise fiscalité LMNPSont exonérées de cette cotisation :

- les personnes percevant des revenus d’activité supérieurs au seuil de 10 % du PASS ou dont le conjoint, marié ou pacsé perçoit des revenus d’activité supérieurs à celui-ci ;
- les personnes ayant perçu une pension de retraite, une rente ou une allocation de chômage au cours de l'année. Il en est de même, lorsqu'elles sont mariées ou liées à un partenaire par un pacte civil de solidarité, pour l'autre membre du couple.

Modalité de calcul

Le taux de la cotisation est fixé à 8 %.
Le calcul est différent selon que les revenus sont inférieurs à 5 % du PASS ou compris entre 5 et 10 % du PASS. Dans tous les cas, il fait intervenir un certain nombre de facteurs. Deux composants de la formule sont liés au PASS. Cela permet d'actualiser la formule automatiquement chaque année :

- D : 25 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (25%= 9 807 € en 2017 et 9 933 € en 2018) ;
- S : 10 % du PASS (10%= 3 923 € en 2017 et 3 973 € en 2018).

Les deux autres composants sont liés à la situation personnelle du bénéficiaire de la PUMa, qui elle aussi est susceptible d'évolution :

- A : base de calcul de la cotisation. Elle est constituée de revenus fonciers, de capitaux mobiliers… et de l'ensemble des moyens d'existence et des éléments de train de vie pris en compte (décret à paraitre) ;
- R : montant des revenus tirés de l'activité professionnelle exercée en France.

Si les revenus d’activité professionnelle sont inférieurs à 5 % du PASS, le taux est appliqué à la base de calcul (A) minorée d'un montant égal à 25 % du PASS (D) : soit 8 % x (A - D).

Si les revenus d’activité professionnelle sont compris entre 5 % et 10 % du PASS, la formule est la suivante : 8 % × (A - D) × 2 × (1- R / S).

Les revenus pris en compte sont ceux de l'année précédant l'année au cours de laquelle la cotisation est recouvrée. La contribution PUMa due au titre des revenus 2017 sera à payer en fin d'année 2018.

Modalités de recouvrement de la cotisation subsidiaire maladie

La cotisation subsidiaire maladie est calculée, appelée et recouvrée par les URSSAF ou les caisses générales de sécurité sociale (CGSS) en outre-mer, sur la base des informations transmises par l’administration fiscale à partir de l’avis d’imposition des assurés.

La cotisation est appelée par l’organisme de recouvrement au plus tard le dernier jour du mois de novembre de l’année suivant celle durant laquelle l’assuré a bénéficié de la prise en charge des frais de santé.

La cotisation est alors exigible dans les trente jours suivant la date à laquelle elle a été appelée.

Toutefois, si dans le délai de trente jours précédemment mentionné, l’assuré estime que le montant de la cotisation ne prend pas en compte de manière exacte sa situation, notamment en termes de répartition au sein du foyer fiscal des revenus du capital, l’assuré peut communiquer à l’organisme de recouvrement tout élément probant détaillant sa situation ainsi que les documents justificatifs correspondant à celle-ci.

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Expertim fiduciairePOINT SUR : LA DÉMATERIALISATION

Pour continuer notre démarche environnementale et progresser en terme de dématérialisation, vous allez recevoir dans les prochains jours un courrier électronique vous indiquant que votre espace sécurisé a été créé (sauf si vous en aviez déjà fait la demande) et vous communiquant votre identifiant et votre mot de passe.

Vous y accéderez par notre site internet (des consignes seront indiquées dans le courrier électronique) et vous pourrez désormais nous déposer des documents et récupérer ceux que nous établissons pour vous.
L’ensemble des documents établis par EXPERTIM FIDUCIAIRE sera progressivement signé numériquement (signature cabinet non nominative) et les documents particuliers nécessitant la signature d’un expert-comptable (comme l’attestation jointe aux comptes annuels) seront progressivement signés numériquement par chaque expert-comptable.

Ainsi, l’envoi d’un original au format papier avec signature originale ne se fera plus que sur demande et vous pourrez conserver sans limite de durée les documents de l’accès sécurisé au format dématérialisé.

Expertim fiduciaireRetrouvez les références sur notre site...

 
 

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