Lettre d'information
mars 2019
 
Ressources pour
l'habitat participatif
en Occitanie
 
Les Organismes Fonciers Solidaires (OFS)
OFS, c'est quoi au juste ?
Les OFS ont été créé par la loi ALUR en 2014. Complété par des ordonnances et, récemment, par la loi ELAN, ce dispositif sépare la propriété du terrain de la propriété des logements. Ses objectifs sont multiples :
  • Diminuer le prix initial de logement qui seront plus abordables pour un plus grand nombre de foyers.
  • Empêcher la spéculation immobilière et pérenniser des subventions accordées
Concrètement, comment ça fonctionne ?
L’OFS prend en charge l’acquisition du terrain et son aménagement. Ensuite, il signe un Bail Réel Solidaire (BRS) avec ceux qui vont devenir propriétaires dans le projet. Aux prix des logements s’applique un taux de TVA réduit. En revanche, les revenus des foyers ne doivent pas dépasser un certain plafond (PSLA). Il s'agit donc un dispositif d’accession sociale.
 
Une fois devenus propriétaires, les occupant payent à l’OFS une redevance pour le terrain. Avec cette recette, l’OFS rembourse un crédit de très longue durée qu’il a souscrit au moment de l’achat du terrain. En cas de revente, les propriétaires respectent un certain indice de plus-value et ils ne peuvent que vendre à un foyer qui respecte à son tour les plafonds des revenus de l’accession sociale. Les communes qui le souhaitent, peuvent accorder une exonération de 30% des taxes foncières.
 
En quoi un OFS peut être une solution intéressante pour l’habitat participatif ? 
Le principe non-spécultaif de l’OFS est en résonance avec des valeurs portées par la grande majorité des groupes. D’autre part, la baisse substantielle des prix du logement ouvre les projets au plus grand nombre. Le groupe peut également dégager des moyens financiers pour l’investissement dans des solutions performantes. Il vaut mieux investir en peu plus au début pour économiser des dépenses pendant toute la durée de vie du bâtiment.
 
Dans certaines situations, et notamment en zone rurale ou périurbaine, la mise en œuvre d’un OFS peut s’avérer comme déterminante pour la réussite du projet. Dans ces contextes, les projets se trouvent en compétition directe avec le pavillon des lotissements. Pauvre en vie sociale et qualité environnementale, cette option reste souvent la plus abordable pour les foyers à la recherche d’un logement familial. 
 
Souvent, les groupes souhaitent éviter la parcelle et les constructions individuelles qui stimulent les comportements de protection individuelle, destructeurs de l’esprit de partage. Mais si on se tourne vers la construction collective et notamment en partenariat avec un opérateur, de nombreuses charges supplémentaires pèsent sur les coûts de revient. L’intervention d’un OFS peut ici diminuer les prix des logements de 15 à 20% et les rendre à nouveau « compétitif » par rapport au marché de la maison individuelle.  Après reste à intégrer la dépense de la redevance mensuelle pour le foyer, mais nous pouvons espérer que les économies au quotidien par les services de voisinage, la mutualisation des équipements et liées aux bâtiments très économes pourront compenser cette nouvelle dépense. Ce sera à calculer un jour.
 
Les OFS sont encore très rares en France. Il n’en existe que 8 ou 9 aujourd’hui. Hab-Fab a le privilège de travailler sur deux projets qui pourront mettre en œuvre ce dispositif. L’un, la Hutte Finale à Toulouse réalisé en partenariat avec Les Chalets est en zone urbaine, le deuxième, Ô Jardin Labastide à Couffouleux développé avec le COL dans un quartier pavillonnaire est dans le Tarn. Restez connectés, nous vous tenons au courant de l’évolution de ces projets. 
 
 
 
 
 
Les événements du moment
Nos points infos désormais au Café Tropisme à Montpellier
Résidents de la Halle Tropisme dans le nouveau quartier EAI depuis le mois de janvier, nous avons décidé d'installer notre traditionnel point d'info du 1er et 3ème jeudi du mois dans son café. Accès par le 121 rue de Fontcouverte.
Montpellier, 7 et 21 février
 
Les cartes d'Hab-Fab
Depuis décembre 2017, nous proposons un nouvel outil : Les cartes de Hab-Fab. Sur des zones de forte demande (Toulouse, Montpellier et Narbonne), nous avons créé des secteurs plus ou moins proches du centre. Après avoir créé un compte, chacun peut s’inscrire dans un ou plusieurs secteurs qui l’intéressent. Dès la 10ème inscription dans un secteur, nous proposerons un rendez-vous à tous les inscrits. Qui sait, ce nouvel outil pourra peut-être faire émerger de nouveaux groupes.

 
 
Les projets accompagnés par hab-Fab
Abri'Co à Brignac (34) - on passe à l'acte à l'Ouest de Montpellier
 
Situé dans la plaine Clermontaise, le village de Brignac compte aujourd’hui 760 habitants. Il s’est développé autour d’un petit village médiéval et de son église. À proximité, nous pouvons profiter des sites naturels exceptionnels du lac du Salagou et du cirque de Mourèze. 
 
Situé à deux pas de l’école et de la Mairie, le terrain d’environ 8 500 m2 s’ouvre sur un côté vers la plaine viticole. Il permet la construction de 20 logements sous forme de maisons mitoyennes avec 1 étage.  Sa forme offre aux membres du groupe beaucoup de souplesse pour créer des espaces de qualité. Tous les logements seront bien exposés au Sud et disposeront de vues agréables. La coopérative HLM Polygone interviendra pour sécuriser le chantier et pour faciliter la participation de tous.
 
Le projet peut vous intéresser ? La conception avec les architectes va bientôt commencer. C'est le moment de se lancer.

Mardi 2 avril - Point Info - 18h - Boulangerie H&H - 9 rue Tourterelles - Ceyras

 

 

La Maison d'Isis à Montauban (82)
 
 
18 personnes sont engagé dans ce projet réservé aux séniors. Il se réalisera en partenariat a
vec la Ville de Montauban, de l'agglomaration du Grand Montauban et et du bailleur social public Tarn Garonne Habitat. L'immeuble s'intègre dans une opération de rénovation urbaine plus large de 180 logements proches de la gare. 
 
Aujourd'hui, La Maison d'Isis devient réalité. Après la rédaction du programme et une consultation menée par Tarn Garonne Habitat, une équipe construction/conception a été sélectionnée. Le groupe est heureux, toutes les demandes ont été respéctées. Il reste des petits ajustements mais rien ne devrait s'opposer au dépôt du permis de construire au mois de mars. Chaque foyer a trouvé sa place et de nombreux espaces partagés sont prévus. Il ne reste plus qu'a adapter l'intérieur des logements et attendre le chantier. 
 
Le projet de La Maison d'Isis rencontre beaucoup d'écho favorable que ce soit sur le plan local ou national. C'est que ses membres sont particulièrement actifs et convaincants. Une délégation de 8 membres a participé aux RNHP et 7 membres sont venu à Toulouse en septembre pour la journée Inter-projets. Aujourd'hui, le groupe est au complet et gère une liste d'attente. Un deuxième collectif se met déjà en place. Un tel projet vous tente ?



 
Ô Jardin Labastide à Couffouleux (81) - Un petit quartier participatif
 
Un terrain généreux et bien placé 
À seulement 100 m de la gare qui vous amène en 30 min à Toulouse et à Albi, le terrain de 2,2 ha offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Tout dépendra des futurs habitants. Un premier plan d'aménagement est validé. Il réserve plus de 6 000 m2 à un grand potager et d'un espace de loisir et de calme.
 
Un partenariat avec le COL
Le COL, coopérative HLM de Bayonne, est certainement parmi les opérateurs sociaux les plus actifs dans l'habitat participatif. Après avoir réalisé ou lancé des projets à Bayonne, Pau et Bordeaux, il s'installe dans la Région Occitanie. C'est une bonne nouvelle.
 
Une étude de faisabilité
Une équipe d'architectes et d'ingénieurs a maintenant réalisé une étude de faisabilité pour évaluer les coûts des aménagements avec précision. Après avoir discuté avec les habitants, une variante a été retenue. Elle a été présentée à la Mairie pour vérifier la compatibilité des principes avec les Orientations d'aménagements du PLU. Tout se met en place pour ce projet ambitieux. Si tout évolue comme souhaité, nous allons très prochainement ouvrir la phase de la conception. 
 
Avec un OFS ?
Le COL a déjà une bonne expérience avec un OFS qu'il a créé dans la région Nouvelle Aquitaine. Il prévoit disposer de cette solution en Occitanie d'ici peu. Selon nos premières estimations (sous réserve, provisoires et prévisionnelles), sa mise en œuvre permettrait de proposer des logements à 1 850 € TTC le m2 habitable à 30 min de la Gare de Toulouse. Qui dit mieux ?
 
L'habitat participatif à Couffouleux vous tente ? Rencontrez-vous.
 
Rendez-vous le samedi 9 mars pour un point info au Banc Sonore, 22 promenade des Lices à Rabastens à 14h suivi d'une visite du terrain
et ensuite tous les 2ème samedis du mois
 
en partenariat avec
 

 
 
 La Hutte Finale à Toulouse
 
Depuis 2016, ce groupe se mobilise pour un projet dans le centre de Toulouse. Les nombreuses démarches sont recompensées en 2018. Avec l'accord de la Mairie, l'aménageur COGEDIM - Crédit Agricole Immobilier propose à la Hutte Finale le perspective d'un terrain dans la ZAC Guillaumet (ex CAET). Les discussions opérationnelles sont en cours pour confirmer ce terrain.
 
Le Groupe prépare un voisinage de 20 foyers. L'immeuble sera réalisé en partenariat avec les Chalets. Le groupe se positionne comme co-maître d'ouvrage des études.
 
L'immeuble sera une co-propriété auto-gérée. Le groupe prévoit des logements en accession sociale (PSLA ou BRS) ou libre en fonction des situations des foyers et, sous réserve, des logements en location sociale.
 
Le projet peut vous intéresser ? La conception avec les architectes va bientôt commencer. C'est le moment de se lancer.
 
Point info tous les 4ème jeudi du mois à 18h au Bar des Farfadets, 19 Bis Rue du Faubourg Bonnefoy, 31500 Toulouse
 

 
Lepic & Coll & Calm
Un nouveau projet dans la ZAC de l'EAI à Montpellier
 
Lepic & Coll & Calm fourmille d'activités : après la bonne nouvelle annoncée par la commune qui réserve un terrain sur la zone de l'ancienne caserne Lepic, les futurs voisins s'activent au sein des groupes de travail thématiques pour préparer le choix des architectes et pour conclure un partenariat avec un opérateur social.
Mixité sociale et générationnelle, écologie et modernité, intégration dans un vaste quartier en devenir, nous sommes heureux de faire avancer l'habitat participatif au coeur de Montpellier.
Rdv tous les 1er et 3ème jeudis du mois à 18h au Café Tropisme, EAI, 121 rue de Fontcouverte

 
 
ClemenCîté, Montpellier : ça progresse...

Le groupe ClemenCîté de Montpellier a son Permis de construire depuis le mois de septembre 2017. Le chantier aurait du commencer ce printemps. L'enthousiasme du groupe a été sapé par 2 recours contre le PC déposés par des voisins le dernier jour avant la fin de la période autorisée. C'est que les recours sont très fréquents à Montpellier. Certains avocats se sont même spécialisés dans ces procédures qui se soldent généralement par un arrangement entre le promoteur et les requérants. Mais ici, les recours frappent directement un groupe de futurs habitants qui subissent les retards et leurs conséquences sur le plan moral et économique.
 
Comment réagit un groupe à ce type d'incident de parcours que le promoteurs et bailleurs sociaux connaissent très bien ? ClemenCîté resiste au choc. Le groupe est déterminé à aller jusqu'au bout et à concrétiser son rêve d'habiter ensemble autrement. Aucun foyer n'a jeté l'éponge, et un plan d'actions est mis en œuvre en concertation avec tous les partenaires. Ca s'apelle de la résillance.
 
Aujourd'hui, nous sommes presque au bout du tunnel et le chantier pourrait démarrer au printemps. 
 
Rdv tous les 1er et 3ème jeudis du mois, à 18h au Café Tropîsme - Montpellier
 
 
 
La Folie solidaire se lance à Montpellier

Ce projet d'habitat participatif est né suite à une bourse à projet organisée par la SCIC Hab-Fab à la brasserie du Dôme. Depuis le premier semestre 2018, nous nous réunissons régulièrement afin de faire connaissance, de trouver les attentes communes à toutes et à tous et de poser petit à petit les bases de notre opération. Nous sommes 11 foyers constitués en association. La folie solidaire.
 
Nous portons avec conviction un projet d’habitat qui sera localisé dans un cercle autour du centre de Montpellier, à 20 / 30 mn à pied du centre ; avec un critère d’accès facile aux transports en commun et aux infrastructures de la ville, équipements culturels scolaires etc. Les valeurs qui nous animent : 
  • La mixité intergénérationnelle et sociale.
  • L’ouverture sur le quartier.
  • Le partage et l’échange (services, locaux, connaissances, entre nous et avec le quartier)
  • L'écologie dans les gestes du quotidien et dans le bâtiment,
  • La présence d'espaces verts,
  • La solidarité et la bienveillance.
Rdv tous les 1er et 3ème jeudis du mois, à 18h au Café Tropîsme - Montpellier
 
 
 
ECOmmunToit - région de Nîmes
 
L'association ECOmmunTOIT a été créée en février 2018 autour d'un groupe de futurs habitants qui souhaitent réaliser leur projet à Nîmes.
 
Accompagnée par Hab-Fab, cette association est composée d'une douzaine de membres aujourd'hui à la recherche d'un foncier pour réaliser leur futur habitat commun.  En parallèle à cette recherche, le groupe se réuni régulièrement depuis septembre 2017 pour réfléchir, échanger et construire le projet social de l'association.
 
Point info tous les 2èmes mercredis du mois au Café Olive, 22 bd Victor Hugo

 
Et aussi
La Coordin'action change de nom
 
La Coordin’action devient Habitat Participatif France et lance l'édition 2019 des Journées de Portes Ouvertes. Préparer un événement et partagez le sur la carte dédiée
 
Hab-Fab prend sa part et organise une grande journée le 8 mais à Montpellier. Inscrivez-vous dès maintenant.
 
 
 

 
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Bureau Toulouse : 05 34 39 23 24

 
 
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Bureau 27 - Tropisme
121 rue de Fontcouverte
34070 Montpellier